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借り換えすべき水準・要素を総合的に考える!金利タイプの違い?諸費用も?

2016年12月現在、2000年からの長期金利が2%を超えたことは一度もありません。

いわゆる低金利状態です。

このような状態が続いているので住宅ローンの借り換えをするなら今だ!

という話を聞いたことがある人もいるかと思います。

 

はたして本当に借り換えをするべきなのか?

するべきはどんな人なのか?

また金利タイプはどう関係してくるのか?

金利だけに目をつければいいのか?

など様々な疑問について考えていきながら、

住宅ローンの借り換えを考えていきたいと思います。

 

借り換えするべきとはどんな時?条件を挙げて考えましょう!

借り換え時に悩む様子

住宅ローンを借り換える目安としては「10年、1000万、1%」ということが挙げられます。

どういうことかというと、

住宅ローンの期間が10年以上残っていて、

残りの金額が1000万円以上あり、

借り換える前後の金利差が1%以上ある時のことをいいます。

このタイミングを意識して借り換えると、住宅ローンの総支払利息を減らすことができます。

 

ただ気をつけたいことがあります。

「なんで金利差が1%以上なければだめなんだ!少しでも下がればいいじゃないか!」

こう思った人はいませんか?

 

実は借り換えの際には多くの費用がかかるため1%以上の金利差がないと、

借り換えた際の諸費用によって、

金利差分で減らすことができた利息を相殺してしまうことになるのです。

 

ちなみにこの諸費用というものは、

例を挙げると保証料、保証事務手数料、司法書士手数料、抵当権設定費用、印紙代、登記費用など、

1つや2つの支払いで済むものではなく、

例えば借り換え額が1000万円だった場合は34万円にもなります。

 

ですので、借り換えの時には金利差だけではなく諸費用についても頭に入れて、

本当に借り換えのメリットがあるのかをよく考えなければいけません。

 

金利タイプってなに?どれを選べばいいの?

様々な金利タイプを悩む様子

金利タイプには3つのタイプがあります。

「全期間固定タイプ」と「変動金利タイプ」と「固定金利期間選択タイプ」です。

これらのタイプの特徴を学んでいくことで、

利息の支払いが減っていくことにつながります。

ただ金利タイプには「正解」はないので、あくまで考える際の参考にしてみてください。

 

全期間固定タイプとは、

借り入れから返済終了までの金利が固定されているタイプです。

これを選ぶメリットは、

金利が借り入れから返済まで固定されていることです。

返済額が借り入れ段階から決まっているのでどのように返済していくかの計画が立てやすいのです。

デメリットは他の金利タイプより金利水準が高いことです。

 

この全期間固定金利タイプはそのメリットから、

「初めて住宅ローンを組む人」への人気が高くなっています。

ただこれから説明する他の2つの金利タイプの方が金利が低いので、

結局そちらの方に借り換える人が多いというアンケート結果も公表されています。

 

変動金利タイプとは、

借り入れ後に短期プライムレートに連動して金利が変更されていくタイプです。

(短期プライムレートとは金融機関が優良企業向けに短期でお金を貸し出す際の最優遇貸出金利)

この金利を選ぶメリットとしては、

金利が低金利で推移していった場合は支払う金額が少なくなることで、

デメリットは逆に金利が今よりも上がってしまった場合、支払う金額が多くなってしまうことです。

 

固定金利期間選択タイプとは、

初めの一定期間(2,3,5年など)を固定金利にして、

その期間が終わると変動金利型になるタイプです。

メリットは全期間固定タイプ同様、金利がある期間までは一定なので返済計画が立てやすいこと、

変動金利タイプ同様金利が安くなれば支払額が少なくなること、

デメリットも変動金利タイプと同じです。

 

学んできたことを生かしてシミュレーションをしてみよう!

借り換えの返済計算をしてみるイメージ

15年前に結婚してマイホーム購入したKさんを例に考えます。

Kさん(40歳)は15年前に5000万円を40年固定で金利2.60%を元利均等返済で借り入れました。

月々の返済額は以下の計算式に従って求められます。

 

毎月の返済額=借入金額×利率×(1+利率)×返済回数÷「(1+利率)×返済回数」-1 

 

毎月の返済額は167,660円でローン残り25年、

ローン残高30,178,800円です。

 

現在のローン残高3017万円をローン残り期間25年、固定金利1.5%で借り換えした場合、

月々の返済額は120,660円となり借り換え前と比べて47,000円返済額が少なくなります。

また総返済額も56,019,312円となり、

もともとの返済金額80,476,696円から減少させることができました。

 

また変動金利で借り換えた場合も考えてみます。

ローン残高3017万円を変動金利0.80%で借り換えた場合、

月々の返済額は110,991円となり50,000円ほど返済額を少なくできました。

 

変動金利の場合金利が低くなるだけではなく高くなることも考えられるのでそうなった場合、

返済ができるかのシミュレーションも忘れないでください。

 

以上、住宅ローンの借り換えについて様々な要素から考えてきました。

 

住宅ローンの組み方に正解はありません。

たくさんシミュレーションをしてどの組み方が自分に合っているのかを考えてみましょう。







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